La expansión actual de las ciudades requiere de procesos por los cuales las tierras periféricas y rurales, se convierten en espacios parcelados, y posteriormente construidos. Urbanizar es una actividad que se ve condicionada por las características físicas del suelo, topografía, y existencia de infraestructuras de servicios (red de agua potable, electricidad, sistema cloacal, etc.).
La posibilidad de crecimiento de una urbe también está limitada por las capacidades de traslado. Desde sus principios, la ciudad solo ha podido ir creciendo a medida que los medios de transporte han ido evolucionando. Aunque hoy las posibilidades de trasladarse y de comunicación son mayores, las áreas urbanas siguen teniendo ese limite impuesto por la viabilidad del costo económico y del tiempo necesario para el desplazamiento cotidiano.
Los derechos de propiedad sobre el suelo también juegan un papel fundamental sobre el proceso de urbanización. El funcionamiento del mercado del suelo en las ciudades esta íntimamente ligado a la dinámica de crecimiento espacial y económico urbano. El suelo no sufre deterioros con el paso del tiempo y es susceptible de alcanzar rápidas revalorizaciones. Los altos valores que han alcanzado los terrenos vacantes en los centros de las ciudades, como así también los periféricos son producto de la especulación, densificación del tejido.
A diferencia del planeamiento urbano, tanto el crecimiento demográfico, como el económico tienen un gran dinamismo, ya que pueden producirse en cortos lapsos de tiempo. Este desfasaje en los tiempos de actuación de cada disciplina produce un crecimiento espontáneo y no planificado de nuevos sectores en las ciudades, carentes de elementos infraestructurales fundamentales, como el tendido de agua corriente, electricidad, vías de transporte. Etc. Sin la debida planificación, estas áreas denominadas subestándar, tardaran muchos años en ir superando su situación para convertirse en espacio urbanizado.
El crecimiento no planificado de las ciudades del interior es un caso paradigmático de nuestro tiempo. Proliferan nuevos asentamientos de emergencia, y se consolidan los existentes, las zonas periféricas ¨completan¨ el tejido urbano, y se densifican con barrios cerrados y grandes loteos. La ciudad aumenta en población, extensión, el valor de los sectores centrales, y se revalorizan los suburbanos. Pero también aumentan las unidades de transporte automotor y los ciclomotores con el consecuente caos en el tránsito. En la zona céntrica proliferan las torres de departamentos y PHs, pero el abastecimiento de agua, electricidad y cloacas empieza a fallar.
Merece especial atención el fenómeno gentrificación en grandes ciudades y capitales del mundo. El “progreso” o desarrollo de una zona, implica la expulsión/migración de los habitantes originales hacia la periferia, debido al alza en los costos de vida y movilidad. El recambio se produce por el sector de mayores ingresos o turistas, agravado por plataformas de alquileres temporarios como Airbnb. Tal es así, que en algunos casos ha sido necesaria la intervención estatal, restringiendo al sector privado el registro de sus inmuebles en la plataforma.
La preparación del suelo para ser ocupado por la ciudad, comprende una serie de tareas de planificación que consumen largos plazos de tiempo. Para poder acompañar el crecimiento actual en la construcción, y aumentar el standard de vida, será necesario entonces emprender tareas de investigación, realización de diagnósticos, identificación de nuevas necesidades, la elaboración de un plan, su programación, realización y posterior gestión. De este proceso deberá surgir un nuevo plan urbanístico, cuyas soluciones que incluyan a todos y cada uno de los habitantes de la ciudad, defendiendo sus intereses y el bien común. Solo así se podrá “hacer ciudad”.
