Los agujeros negros de la Ley de Alquileres

ESCRIBE RODOLFO MONTES

El mercado inmobiliario busca imponer condiciones y va por la derogación de la ley de alquileres con el aliento político de Juntos por el Cambio (JxC). La norma vigente desde julio de 2020 fue impulsada en sus inicios también por sectores de la fuerza política opositora en la Cámara Baja (se aprobó con amplísima mayoría de 191 votos y 24 abstenciones). En el Senado, el partido amarillo le retiró el acompañamiento, pero fue aprobada con holgura con los votos del Frente de Todos (FdT). A 15 meses de su vigencia, la candidata María Eugenia Vidal (JxC) por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se pronunció por la derogación. La principal fuerza opositora ya presentó cinco proyectos de ley en Diputados para dar marcha atrás con una norma que se debatió ampliamente durante cuatro años, y consiguió consensos plenos.

Mientras los salarios medidos en dólares en la Argentina están muy por debajo de su promedio histórico, el metro cuadrado (en billete verde) de una vivienda en la ciudad de Buenos Aires tiene el segundo precio más alto de la región (detrás de Monterrey, México). Rosario y Córdoba, a su vez, califican entre las 10 ciudades latinoamericanas más caras.

En un contexto crítico, con el costo del alquiler consumiendo el 50 por ciento de los ingresos de una familia promedio, la nueva ley de alquileres, ahora bajo fuego opositor, constituyó un primer paso político para equilibrar la relación contractual de inmobiliarias y propietarios con el eslabón más débil, los inquilinos.

En lo que va de 2021, y luego de que pierda vigencia el Decreto 320 del Ejecutivo nacional (abril pasado), que congeló precios y prohibió desalojos, se desató una escalada de encarecimiento, retiro de unidades del mercado y ataque sistemático contra la nueva ley. La primera confusión inducida: aunque los candidatos opositores expresen lo contrario, el precio inicial, mensual, del alquiler (hoy excesivo), no fue alcanzado por ningún aspecto de la ley vigente, que regula con un índice oficial los aumentos anuales para el segundo y el tercer año de contrato. Sin embargo, referentes opositores endilgan a la nueva ley la causa del desajuste.

En Barcelona y Berlín, por caso, entre otras ciudades europeas, existen regulaciones sobre los precios a la vez que impuestos sobre viviendas ociosas. Las regulaciones contractuales fueron moneda corriente en la Argentina durante el siglo XX. Cuando las viviendas se dolarizaron, comenzaron a deshabitarse: en 1980 había un millón deshabitadas, en 2010 ese número creció a 2,4 millones y se presume que en la actualidad son más tres millones las viviendas vacías.

Contra la prédica política opositora, el precio de los alquileres lo sigue estableciendo libremente el propietario; la ley trajo por novedad la extensión de dos a tres años el tiempo de vigencia de los contratos. La sorpresiva postura opositora, en plena campaña electoral, se articula con los pedidos de las cámaras inmobiliarias.

La pandemia empeoró todo, y si bien hubo congelamiento de precios hasta marzo pasado, los precios volaron para los nuevos contratos, y desde abril, en las renovaciones. Las bondades de la ley vigente no han sido difundidas. El discurso más visible contra la ley aparece desde la oposición, con proyectos de derogación, e incluso con eslogans de campaña como el del candidato porteño Javier Milei, que pide el voto para que “los alquileres no se vayan por las nubes”, y promete derogar la ley actual para liberalizar los modos de contratación.

“Estamos en el nivel más bajo de rentabilidad de la historia”, suelen repetir desde el sector de los propietarios. El problema de fondo, al cabo, radica entonces en la dolarización del precio de la vivienda, que no mantiene concordancia con sus costos constructivos, todos en pesos, ni con la carga de impuestos y servicios que afronta una vivienda, también en pesos. A eso se suman los impuestos municipales, provinciales, inmobiliarios, que normalmente están ligados a los valores fiscales de las propiedades, notablemente inferiores a los precios de mercado que impone la burbuja inmobiliaria.

Según los propietarios y las inmobiliarias, los precios de inicio de los contratos, abusivos para los ingresos salariales promedios de los argentinos, funcionan como un reaseguro anticipado de las cámaras inmobiliarias que declaman “perder dos meses de alquiler por año” por el índice de indexación oficial, que combina precios y salarios. Y que acompañó adecuadamente a la inflación: anualizado, los alquileres han subido cerca de 47 por ciento, cuando la inflación en general supera el 50. La pretensión del mercado inmobiliario es llevar los alquileres por encima de la inflación.

Otro paso celebrado al momento de sancionarse la ley en 2020, fue la inclusión de la obligatoriedad de los propietarios de registrar los contratos de alquiler en la Afip. Sin embargo, de los 3.000.000 de contratos vigentes, las inscripciones en la Afip – que recién se habilitaron en abril de 2021- no superan los 250 mil. La explicación: los controles efectivos débiles y las multas para el caso de los incumplimientos van de 5 a 10 mil pesos, según los casos. En caso de aplicarse un posible blanqueo, haría visible una actividad económica relevante: entre 50 y 100 mil millones de pesos mensuales es lo que pagan hoy los inquilinos.

Mientras tanto, se observa prudencia de una parte de la clase política respecto del apriete anti-ley. Según los referentes de la Federación de Inquilinos, Gervasio Muñoz (Buenos Aires) y Sebastián Artola (Rosario), la clase política y judicial argentina no se decide a defender la nueva ley porque contiene a muchos actores que son parte de la actividad rentista.

Por lo demás, tanto en el Gobierno nacional como en los bloques del FdT en el Congreso nacional, nadie está pensando en revisar de manera regresiva la ley que se consiguió en 2020. En todo caso, el desafío pendiente pasa por explicar sus bondades y profundizar su aplicación.

Entre tanto, mientras los inquilinos se duplicaron en veinte años en la Argentina, los propietarios disminuyeron en número, pero crecieron en cantidad de propiedades (multi-propietarios). A estos datos se suma que en grandes conglomerados como la Ciudad de Buenos Aires, Rosario y Córdoba, los inmuebles vacíos oscilan entre 80 y 200 mil, según estimaciones y proyecciones del propio Indec.

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